住宅物業(yè)消防安全管理（GA 1283-2015）規(guī)范

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近日，發(fā)現(xiàn)很多咨詢住宅類消防維護(hù)、消防維保的信息，因此四川國晉消防特意為大家?guī)砹恕蹲≌飿I(yè)消防安全管理規(guī)范》分享，希望此次分享能為大家答疑解惑！

摘自《住宅物業(yè)消防安全管理》規(guī)范：

4 一般要求

4.1 住宅物業(yè)消防安全管理應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行消防法律法規(guī)，堅持自防自救，實(shí)施綜合治理，落實(shí)消防安全自治管理職責(zé)。

4.2 居(村)民委員會應(yīng)指導(dǎo)、推動本轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)的消防安全工作，組織制定防火公約，實(shí)行消防安全區(qū)域聯(lián)防、多戶聯(lián)防制度，定期開展群眾性的消防活動。居(村)民委員會對住宅物業(yè)共用部位每半年至少組織開展一次防火檢查，火災(zāi)多發(fā)季節(jié)、重大節(jié)假日期間應(yīng)加強(qiáng)防火檢查。

4.3 住宅物業(yè)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)在合同中約定各方消防安全的責(zé)任和防范服務(wù)的內(nèi)容。

4.4 住宅物業(yè)建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約或業(yè)主大會制定管理規(guī)約時，應(yīng)明確消防安全事項(xiàng)，臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約對業(yè)主和物業(yè)使用人依法具有約束力。

4.5 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)租賃房屋的，出租人應(yīng)確保出租房屋符合消防安全規(guī)定，并在訂立房屋租賃合同中明確各方的消防安全責(zé)任。 承租人應(yīng)在其使用范圍內(nèi)履行消防安全職責(zé)，出租人應(yīng)對承租人履行消防安全職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督。

4.6 前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、房屋租賃合同約定或明確消防安全內(nèi)容不得違反消防法律法規(guī)和本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的消防安全職責(zé)和義務(wù)。合同或規(guī)約規(guī)定不明確的，相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)主要消防安全責(zé)任，合同簽訂各方或規(guī)約制定方承擔(dān)相應(yīng)的消防安全責(zé)任。

4.7 鼓勵、引導(dǎo)住戶配備滅火器、滅火毯、應(yīng)急照明、自救呼吸器、家用火災(zāi)探測器和家用火災(zāi)安全系統(tǒng)等。

5 消防安全責(zé)任

5.1 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)履行下列職責(zé)：

a) 遵守消防法律法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約約定的消防安全事項(xiàng)，執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的有關(guān)消防安全管理工作的決定；

b) 配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅物業(yè)的消防安全工作；

c) 按規(guī)定承擔(dān)消防設(shè)施的維修、更新、添置的相關(guān)費(fèi)用；

d) 做好自用房屋、自用設(shè)備和場地的防火安全工作，及時排查整改火災(zāi)隱患。

5.2 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)履行下列職責(zé)：

a) 組織、督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守消防法律法規(guī)，監(jiān)督臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約約定的消防安全事項(xiàng)的實(shí)施；

b) 與居(村)民委員會相互協(xié)作，共同做好住宅物業(yè)的消防安全工作；

c) 配合居(村)民委員會依法履行消防安全自治管理職責(zé)，支持居(村)民委員會開展消防工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

d) 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)消防安全防范服務(wù)工作；

e) 依據(jù)消防法律法規(guī)、消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及專項(xiàng)維修資金管理的相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請，按程序批準(zhǔn)使用專項(xiàng)維修資金，維修更新消防設(shè)施。

5.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列職責(zé)：

a) 制定并實(shí)行逐級消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，確定各級、各崗位消防安全責(zé)任人員，成立志愿消防隊(duì)伍，制定并落實(shí)管理區(qū)域的消防安全制度和操作規(guī)程；

b) 配合公安派出所、居(村)民委員會開展消防工作，落實(shí)物業(yè)服務(wù)合同中約定的消防安全防范服務(wù)事項(xiàng)；

c) 組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)，開展消防安全宣傳教育，指導(dǎo)、督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守消防安全管理規(guī)定；

d) 開展防火巡查、檢查，消除火災(zāi)隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車道暢通，保障消防車作業(yè)場地不被占用；

e) 對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施、器材及消防安全標(biāo)志進(jìn)行維護(hù)管理，確保完好有效；

f) 制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期開展演練；

g) 落實(shí)消防控制室管理制度，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)及時報警，積極組織撲救，并保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助火災(zāi)事故調(diào)查。

6 日常消防安全管理

6.1 通則

6.1.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接住宅物業(yè)時，應(yīng)對移交的房屋及共用消防設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行查驗(yàn)，并對相關(guān)資料進(jìn)行核對接收，建立消防檔案。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將相關(guān)資料和消防檔案移交給業(yè)主委員會。

6.1.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在住宅物業(yè)管理辦公室、門衛(wèi)、治安崗?fù)さ葓鏊?，集中配備滅火器、消防水帶、消防水槍、消火栓扳手、救生繩、消防應(yīng)急照明和消防通訊器材等必要的消防器材裝備，明確專人保管，確保完好有效。

6.1.3 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)按照規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)或房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不應(yīng)違法改變使用性質(zhì)。 封閉的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅、架空層、設(shè)備層、車庫等，不應(yīng)改變使用性質(zhì)。

6.1.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人禁止下列違反消防法律法規(guī)的行為:

a) 搭建違章建(構(gòu))筑，影響消防安全;

b) 損壞、挪用、埋壓、圈占、遮擋或擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材;

c) 占用防火間距;

d) 占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和有其他妨礙安全疏散行為;

e) 占用、堵塞、封閉消防車道，妨礙消防車通行;

f) 占用消防車作業(yè)場地，設(shè)置妨礙舉高消防車作業(yè)和消防車通行的綠化或障礙物;

g) 疏散通道、安全出口使用明火。

6.1.5 住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)消防車道、疏散通道、消防設(shè)施等發(fā)生改變時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時更換標(biāo)識、標(biāo)志，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告改變情況，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

6.1.6 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)在指定區(qū)域停放汽車、助動車、摩托車和電動自行車，落實(shí)消防安全措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃定的停車區(qū)域，不應(yīng)影響人員疏散、消防車通行及舉高消防車作業(yè)。為電動自行車充電的電氣線路和設(shè)備應(yīng)由取得相應(yīng)資格的電工安裝，充電時宜在室外進(jìn)行，周圍不應(yīng)有可燃物。 有條件的，可設(shè)置固定集中的電動自行車充電點(diǎn)或設(shè)置帶安全保護(hù)裝置的充電設(shè)施。

6.1.7 生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃易爆危險品的場所不應(yīng)設(shè)置在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)按照公安機(jī)關(guān)的規(guī)定，在規(guī)定區(qū)域、路段和規(guī)定時間內(nèi)安全燃放煙花爆竹。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)置明顯的禁止燃放煙花爆竹標(biāo)志，禁止在采用外保溫材料的建筑 60m 范圍內(nèi)燃放煙花爆竹。

6.1.8 住宅物業(yè)設(shè)置集體宿舍、合租居住用房或集體活動場所使用的，應(yīng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，其場地、設(shè)施應(yīng)符合消防安全要求。

6.1.9 業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的消防安全禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人。裝飾裝修房屋時，電器產(chǎn)品、燃?xì)庥镁叩陌惭b、使用及其線路、管路的設(shè)計、敷設(shè)，應(yīng)符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定。

6.1.10 住宅物業(yè)進(jìn)行外立面裝修、裝飾、節(jié)能改造時，施工現(xiàn)場應(yīng)符合消防安全要求，建筑材料的防火性能應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 禁止采用易燃材料。

6.2 防火檢查和火災(zāi)隱患整改

6.2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位應(yīng)每日進(jìn)行防火巡查，每月至少進(jìn)行一次防火檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患。

6.2.2 防火巡查應(yīng)包括下列內(nèi)容：

a) 安全出口、疏散通道、消防車道是否暢通，消防車作業(yè)場地是否被占用，安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明是否完好；

b) 常閉式防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)，防火卷簾下是否堆放物品；

c) 消防設(shè)施、器材是否在位、完整有效，消防安全標(biāo)志是否完好清晰；

d) 用火、用電、用油、用氣有無故障，有無違章情況；

e) 消防安全重點(diǎn)部位的人員在崗情況；

f) 裝飾裝修等施工現(xiàn)場消防安全情況；

g) 其他消防安全情況。

6.2.3 防火檢查應(yīng)包括下列內(nèi)容：

a) 消防安全制度、操作規(guī)程及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的執(zhí)行和落實(shí)情況；

b) 物業(yè)使用性質(zhì)有無違法改變情況；

c) 用火、用電、用油、用氣有無故障，有無違章情況；

d) 消防安全重點(diǎn)部位管理情況；

e) 安全出口、疏散通道和消防車道是否暢通；

f) 消防設(shè)施、器材和消防水源是否完好；

g) 消防控制室值班人員值班情況和持證上崗情況；

h) 滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的制定與演練情況；

i) 員工消防知識掌握情況；

j) 防火巡查、火災(zāi)隱患整改及防范措施落實(shí)情況；

k) 其他消防安全情況。

6.2.4 防火巡查和檢查時應(yīng)填寫巡查和檢查記錄，巡查和檢查人員及其主管人員應(yīng)在記錄上簽名。

6.2.5 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對房屋裝修、裝飾的消防安全情況進(jìn)行檢查。

6.2.6 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人有違反消防法律法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約等妨害公共消防安全行為的，應(yīng)及時進(jìn)行勸阻、制止并告知整改；對情節(jié)嚴(yán)重或逾期不整改的，應(yīng)及時向業(yè)主委員會、居(村)民委員會或公安派出所報告。 業(yè)主委員會、居(村)民委員會可視情在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，或由公安派出所、公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法予以處罰。

6.2.7 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)、公安派出所、居(村)民委員會提出的火災(zāi)隱患整改通知，及時整改消除火災(zāi)隱患。

6.3 消防設(shè)施維護(hù)管理

6.3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)對自用房屋、場地消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理。

6.3.2 住宅物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有自動消防設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與具有消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)檢測資質(zhì)的機(jī)構(gòu)簽訂自動消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)合同，明確維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任，保證自動消防設(shè)施的正常運(yùn)行。

6.3.3 共用消防設(shè)施每年至少進(jìn)行一次全面檢測，確保完好有效。 檢測記錄應(yīng)完整準(zhǔn)確，存檔備查。

6.3.4 消防控制室應(yīng)實(shí)行每日 24h 專人值班制度，每個消防控制室每班不應(yīng)少于 2 人。

6.3.5 共用消防設(shè)施保修期內(nèi)的維修等費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。 保修期滿后的維修、更新和改造等費(fèi)用，納入共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金開支范圍。

沒有專項(xiàng)維修資金或?qū)ｍ?xiàng)維修資金不足的，消防設(shè)施維修、更新和改造等費(fèi)用由業(yè)主按約定承擔(dān)；沒有約定或約定不明的，由各業(yè)主按其所有的產(chǎn)權(quán)建筑面積占建筑總面積的比例承擔(dān)。

共用消防設(shè)施屬人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。

6.3.6 共用消防設(shè)施損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即組織維修、更新和改造，并向業(yè)主委員會、居(村)民委員會和城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理部門報告。屬于市政消防設(shè)施的，應(yīng)及時向供水部門報告。共用消防設(shè)施的維修、更新、改造期間，應(yīng)采取確保消防安全的有效措施，并應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置告知。

6.3.7 建筑消防設(shè)施的檢查、檢測和維護(hù)管理，應(yīng)符合 GB 25201 和 GA 503 的有關(guān)規(guī)定。

8 消防檔案

8.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立消防檔案。 消防檔案應(yīng)內(nèi)容詳實(shí)、全面反映住宅物業(yè)消防安全管理工作的基本情況，并附有必要的圖表、圖紙，根據(jù)情況變化及時更新。

8.2 消防檔案應(yīng)包括消防安全基本情況和消防安全管理情況。

8.3 消防安全基本情況應(yīng)包括以下內(nèi)容：

a) 住宅物業(yè)基本概況和消防安全重點(diǎn)部位情況；

b) 建設(shè)工程消防設(shè)計審核、消防驗(yàn)收或備案的文書、資料，有關(guān)消防設(shè)施的竣工圖紙；

c) 消防安全責(zé)任人、管理人的基本情況及職責(zé)，消防組織機(jī)構(gòu)及其人員組成、職責(zé)；

d) 消防安全制度，滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案；

e) 消防器材設(shè)施情況；

f) 志愿消防隊(duì)及其人員組成、器材裝備情況；

g) 自動消防設(shè)施值班操作人員、與消防安全有關(guān)的重點(diǎn)工種人員情況。

8.4 消防安全管理情況應(yīng)包括以下內(nèi)容：

a) 有關(guān)消防工作的文件、法律文書、資料；

b) 防火檢查、巡查、火災(zāi)隱患整改記錄；

c) 消防控制室值班記錄；

d) 消防設(shè)施維保檢測、電氣燃?xì)鈾z測(含防雷、防靜電)記錄；

e) 消防宣傳教育培訓(xùn)、消防演練記錄；

f) 火災(zāi)事故記錄；

g) 消防獎懲記錄。

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四川 國晉消防工程有限公司，是一家專業(yè)從事住宅建筑、公共建筑、工業(yè)建筑消防系統(tǒng)設(shè)計、施工、檢測、維護(hù)保養(yǎng)及安全評估的整體解決方案服務(wù)商，注冊資金6000萬元，總部位于四川省成都市。公司同時具備建設(shè)廳頒發(fā)的消防設(shè)施工程專業(yè)承包壹級、消防設(shè)施工程設(shè)計專項(xiàng)乙級、建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包貳級、機(jī)電工程施工總承包叁級、建筑機(jī)電安裝工程專業(yè)承包叁級、城市及道路照明工程專業(yè)承包叁級、輸變電工程專業(yè)承包叁級、建筑施工勞務(wù)和模板腳手架施工資質(zhì)，以及應(yīng)急管理部消防救援局核準(zhǔn)的消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)檢測服務(wù)和消防安全評估服務(wù)資格。